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Comment bien choisir sa société civile de placement immobilier ? - 23 juin 2015

Tour d'horizon des éléments à vérifier avant d'investir dans une SCPI.

Cette année encore, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) affichent de bons résultats, que ce soit en termes de collecte ou de rendement.

Investir dans ce type d'actif peut donc se révéler judicieux. Mais encore faut-il le faire dans une SCPI performante et sécurisée.

Voici quelques conseils qui vous aideront à faire le bon choix.

Définir son projet d'investissement

Avant d'entamer toute démarche, il est impératif que vous ayez défini vos objectifs patrimoniaux. Car il existe pour chaque objectif une SCPI adaptée.

Si vous êtes à la recherche de revenus périodiques (par exemple, pour vous assurer un complément de revenus pendant votre retraite), orientez-vous vers des SCPI dites de « rendement ». Ces SCPI investissent principalement dans des immeubles de bureaux ou des commerces, qui sont ensuite loués à des professionnels, et vous reversent, généralement tous les trimestres, une partie des loyers perçus. Sachez toutefois que ces versements sont susceptibles de varier d'une échéance à l'autre. En effet, si une partie des biens immobiliers faisant partie du « portefeuille » n'est pas entièrement louée, les revenus sont amenés à baisser mécaniquement.

Si vous souhaitez acquérir des parts de SCPI pour profiter d'une réduction d'impôt, dirigez-vous plutôt vers les SCPI « fiscales ». Des SCPI investies dans des locaux d'habitation (neufs ou à réhabiliter) éligibles, par exemple, au dispositif « Pinel » ou « Malraux » et qui nécessitent de conserver leurs parts pendant une durée minimale (15 ans le plus souvent).

Enfin, si vous comptez valoriser un capital, tournez-vous vers les SCPI de « plus-value ». Ces dernières sont investies dans des biens immobiliers à rénover qui présentent un fort potentiel de valorisation à terme. Étant précisé que ces SCPI ne versent pas de revenus.

Les critères importants

La vocation première d'une SCPI est de verser des revenus à ses investisseurs. Le premier réflexe consiste donc à étudier le taux de distribution de la société. Pour cela, il convient de vérifier notamment le rendement actuel (est-il volatil, constant, en augmentation ?) et l'historique de performance. La qualité de la société de gestion ainsi que l'expérience de son équipe constituent aussi des éléments de choix déterminants. Attention toutefois, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Autre critère à considérer, le patrimoine de la SCPI. À ce titre, il est important de privilégier celles dont le patrimoine est réparti sur un nombre suffisant d'immeubles. Un portefeuille qui doit couvrir différents secteurs (bureaux, commerces, locatif) et lieux géographiques. Les biens immobiliers doivent également être de bonne qualité (entretien et renouvellement du « parc » réguliers), bien placés et répondre aux demandes du marché. Ainsi, lorsqu'ils sont remplis, ces critères doivent se traduire par un bon taux d'occupation (90 % minimum).

Documents d'informations

Pour juger de la qualité d'une SCPI, il est nécessaire de se munir du rapport annuel et des bulletins d'informations trimestriels. Ces documents reprennent les principaux événements qui sont intervenus dans la gestion de la SCPI (capitalisation, nombre d'associés, etc.).

Les points de vigilance

En raison de leur nature, la revente de parts de SCPI peut se révéler parfois compliquée, que leur titulaire se charge seul de trouver un acheteur sur un marché secondaire ou qu'il demande à la société de gestion de les vendre pour lui. Dans cette optique, il est essentiel de bien vérifier que le nombre de parts en attente d'être vendues n'est pas trop important, ce qui pourrait entraver la sortie de la SCPI.

Autre point à contrôler, la facturation des frais prélevés par les sociétés de gestion (frais d'entrée, de gestion et de sortie). Comptez entre 10 % et 15 % rien qu'en frais d'entrée. C'est la raison pour laquelle il est nécessaire de privilégier une SCPI qui pratique une tarification attractive. Et ce pour préserver le rendement attendu ! Ces niveaux de frais doivent également vous pousser à envisager une détention longue pour pouvoir les amortir progressivement.

Évaluer les reports à nouveau

Avant d'acquérir des parts de SCPI, vérifiez bien que les reports à nouveau sont suffisants. Il s'agit de réserves que ces sociétés constituent pendant les périodes fastes et qu'elles utilisent dans des périodes économiques moins favorables de façon à lisser, au fil du temps, la distribution des revenus aux investisseurs. On estime qu'un report à nouveau confortable doit correspondre à environ 3 mois de distribution de loyers. En deçà de ce montant, passez votre chemin !